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聚焦 亿翰智库中泰地产5月销售榜电话会议

  5月份亿翰商品房销售排行榜月度电话会议,今天很荣幸邀请到亿翰智库首席研究员张博士,为大家介绍2018年5月份的房企销售情况。

  各位机构投资者、各位房企领导晚上好!大家也很清楚,我们每个月最后一天会发布TOP200的销售业绩,也受到投资者和房企广泛的关注,这个月数字出来了,我们感觉精神一振。从3月份、4月份,房企销售数据开始疲弱,5月份当月的数据还是非常亮眼,我们看一下门槛值,5个月要做到第10名是660亿左右,门槛值同比去年增长26%;前30名五个月318亿,每个月做到60个亿的水平,同比增长37%;50名门槛值,这个月能做到接近200亿,同比增长接近57%,预计今年全年TOP50的门槛有可能接近500亿,一年的量做不到500亿上下的线强,这说明房企规模上的竞争和基本的增速,还是保持比较高的水平。从单月的销售来看,已经有超过13家房企,单月的销售金额增长在50%以上,其中融信、雅居乐、阳光城和龙光同比增长百分之百,这几家企业基本上是在15名到30名之间的企业,他们销售的快速上涨是基于区域的销量增长,融信在杭州,雅居乐和龙光是在粤港澳湾区,阳光城在去年也进行了三四线下沉,做了招拍挂拿地,大量做快周转,大部分增速比较快的企业在于销售区域增速比较快。

  有超过20家的企业5月份单月的销售金额破百亿,这里更重要的一个话题还是碧桂园的亮眼表现。无论是累计的还是单月销售额表现都很突出。5月单月销售额创造了房地产历史上的770亿的高位,而且根据我们的观察, 5月份的数据不一定是全年的高点,我们预期可能还会出现更高的销售金额。我们也非常期待是不是能有房企单月销售能达到1000亿的量级,说明房地产企业真正的作为有规模、有实力的企业存在。

  我们看一下前20多名企业的基本增速,碧桂园单月同比增长60%,融创增长84%,万科和恒大的增速同比稍微放慢一点,去年的基数还是比较高,万科大概增长28%,恒大大概增长16%,前十名的新科新城控股同比去年也实现了81%的增长,融信今年定了一个值得期待的目标,5月份同比去年是300%;世茂增长59%,正荣增长77%,这些企业在单月的销售增速还是比较快的,主要的原因是在行业去杠杆的大背景下,倒逼的效应还是比较明显。

  对主要的房地产企业,我们去年也做了一些融资和资金链上的测算,从去年房地产的融资渠道资金来源来看,大部分的资金来源还是相对收窄的,融资的规模也是收窄的,唯一比较明确增长的,包括今年,就是销售增长还是比较快。

  第二个是我们也考察了融资利率,无论是公司债、中期票据,还是海外发行的美元债,这些融资利率增长得还是比较迅速,根据我们的调研和观察来看,近期的确出现了很多企业在发债方面受挫,也出现了很多其他行业的企业出现了一些债务违约的情况,也都给房地产企业融资带来比较大的困扰,我们当时做了几个研究,测算了房企现金短债的比例,在1以下的房企只有26%,73%房企已经达到了现金短比在1以上,有11%的房企是在10倍以上,有30%多的房企是在5到10倍区间。绝大部分企业在短期内的债务风险爆发可能性并不是特别大。

  从负债率的情况来看,还是稳中走低的态势,企业资金面上的状况还是比较正常的,的确融资环境变化对于企业来说影响是比较大。虽然说整个企业的资金状况还是比较好,但是我们不得不考虑,一旦房地产企业出现风险,这个一定要考虑到是个极端的情况,毕竟很多企业别看是2000亿、3000亿的现金存量,但是如果分布在六七百个、七八百个项目上的话,单个项目的现金存量、安全度并不是非常高。而且我们要考虑到极端情况的存在,如果银行贷款收紧得比较快,如果我们在个别项目上会出现风险的话,企业是不是会更多地寻找安全边际?我们认为整个5月份销售回暖,很大一部分的原因是由于去杠杆的倒逼作用。

  我们也关注了主要的龙头房企,TOP10的房企,从2014年到2018年的榜首变化,2014年住宅市场是比较冷淡的,绿地得了第一,凭借着大量的商贸类的物业销售超过了万科,2015年万科又重走回第一,2016年恒大冲得比较快,超过万科成为2016年第一,2017年碧桂园超过万科,成为第一,把恒大挤到第三的位置。2018年1到5月,每个月单月的第一以及累计的第一,基本上都是由碧桂园获得。

  我们也看了一下,如果按照这种增速来看,碧桂园在6、7月份,至少不会低于5月份的水平,今年房企销售的第一属于碧桂园,这也是毫无悬念。根据我们的预测,6月份和7月份碧桂园的销售还是维持比较高的水平。

  进入下半年会不会出现市场和其他方面的变化?特别是龙头房企销售的增速会比较快速的下降?我们看了一下房企的货值,去年龙头房企对外的投资还是在招拍挂上拿到土地,包括今年一季度,1到4月份拿到的土地如果能做快周转的话年底也会出来。

  只要房企在可售货值上保证60%的去化量,今年销售业绩基本上是没有什么问题的,现在的情况来看,现在房企保证70%到80%的货值的平均去化,下半年去化率低于50%的极端情况不出现的话,整个房企销售业绩还是会保持比较稳健,据我们观察,龙头房企的销售,今年的问题并不是太大。

  城市的角度也有一些观点,重点的一二线月份有一定的恢复,这可能还是由于预售证还是有一定程度的放松,只要是能达到限价的条件,拿预售证基本没什么问题;另一个是去杠杆的倒逼效应非常明显,企业在一、二线重点城市拿地、做规模,现金流回现的意愿还是比较强的。一线城市和重点的二线城市,企业也认可这种限价,这些城市因为2017年和2016年下半年出让的土地并不多,大部分企业还是有一定的利润空间,一二线重点城市的量上有一定的恢复,价格还是保持平稳,因为受到了限价的约束。但是在一二线城市不受限价的项目还是有一定的挑战,企业想价格往上调一点,但是一旦和周边二手房拉开20%到30%的差距,那么它的销售就并不是非常乐观,现在限价在利润上对企业有一定的损害,但是在量上的表现依然是相对正面的作用,只要有房子,都呈现比较热销的状态。一线包括热点的二线城市的销售还是保持一定的热度,由于限价的原因,没办法完全的放量,但是热度还在。

  而三四线市场普遍存在比较重要的问题,此前我们和各位领导介绍过我们的观点,三四线城市是体系化的回暖,包括金融机构、开发企业、地方政府,包括当地购房者都是体系化的恢复,当然也存在棚改催化剂的因素。但同时我们也要注意,现在三四线市场依然处于库存相对低位,而且后续一年的时间还没办法放量,因为三四线土地的出让速度是受制于建设用地指标的,所以三四线的供地并没有我们想象的,会有大量的土地出来,会盖出来大量的房子,会又一轮催生泡沫,三四线的增长还是比较稳定的。因为供给的问题,后续量上的增长不能抱特别大的希望。一二线、三四线总体上量的增长还是相对比较审慎,这是市场方面。

  在一些热点的区域,比如说粤港澳区域还是有很强的增长动力,黄金区域受到限购的影响,可能会受到一定的影响。环沪的一些区域也已经受到一定的影响。此后土地出让的情况,从去年年底开始土地市场已经发生一些变化,土地溢价率开始往下走,大家加价抢地的情况逐步慢下来,这个也跟房企去杠杆的政策和限价的政策有非常大的关系,目前房地产企业对于政策理解,大家也都认为未来政策放松周期会被拉长,企业抢地的情况减少,但是因为底价的提升,留给企业基本的利润空间并不是特别太高,整个地价还是出现一些松动,这里面有几个观点。

  第一个观点是,大家在讨论土地财政对于市场的风险,一些土地财政比较紧张的城市,会不会大量供地?我们觉得土地财政是一定的刺激因素,但是建设用地指标的硬约束还在,虽然此前国土部、住建部对城市指导性的意见,要求去化周期在多久以下的城市加强供地,实际上现在来看效果并不是特别太好,我们觉得在土地口子上,价格的热度开始减,这个对于开发商是个好事,在量上虽然有增加,面积上虽然有增加,实际上增加的幅度并不是特别快,土地市场还是相对平稳,对开发商还是中性偏正面的理解。

  后面的情况来看我们觉得6月份、7月份还是相对值得期待的月份,特别是龙头房企存在集中度不断提升,整个市场还是相对平稳、略有收缩的状态,特别是现在看来,我们并没有找到政策放松的理由,整个政策面还是稳中偏紧的状态,对于龙头房企很有可能形成倒逼的作用,促使整个行业跑得非常快,集中度提升的趋势还是非常明显。前50强都在未来制定了比较高的目标,我们当时进行了一些测算,把披露销售目标企业的销售量加起来看,未来三到五年整个行业集中度的趋势,前30强能占到70%的市场份额,市场的集中度还是在的,行业的空间倒是有可能出现一定程度的收缩。也就是说,企业基本的增速还快,行业的情况并不是特别乐观。

  今年发展比较快的企业大家也看到了,就是大概有20家的企业从几百亿开始往千亿的门槛迈进,增速比较快的房企的确是这个区间段,这个区间段的企业货值储备还都在,所以说市场是相对平稳的,企业的热度没有降低。这就是本月基本情况的介绍。

  谢谢张博士精彩分享,接下来是提问环节,我先抛砖引玉,我观察到2018年1到5月份和2017年1到5月份的排名,30到50强公司新增的远洋地产、奥园、建发、新力、时代中国、中信和福晟集团,这些公司有怎样的特点?他们冲刺比较快的原因是什么?【张博士】:

  一部分企业制定了比较好的战略转型,也开始在往规模上进行努力,你刚才提到的企业,他们都制定了2000亿甚至3000亿的目标,对于自己定位的目标还是在的。第二个也是提到的他们也是在粤港澳的区域里面,

  包括龙光、奥园是深耕粤港澳的,经济的厚度是足够的,而且是藏富于民的,而且他们原来地产的发展水平并不是特别高,最近这段时间粤港澳区域表现比其他区域好得多,所以深耕粤港澳的区域企业还是比较快的。再有一类,本来就是很领先的企业,因为各种各样的原因没去

  做快周转、冲规模,重新又回到了冲规模的阶段,像远洋,一季度表现比较好的金茂,他们原来是国有企业,并没有把这个规模充分意识到,这个阶段又重新把规模重拾起来,他们的加速度,凭借本身在产品、品牌、品质上的优势的确冲刺比较快。再有像新力、福晟在投资的角度都是做得比较好,前期储备了大量有效货值,新力主要两个城市,一个南昌、一个惠州,现在已经挑战并超越碧桂园在惠州的位置,原来碧桂园在惠州大概有20个项目,现在新力大概有25个项目,实现一个城市完成500亿,一个城市就达到500亿的销售目标,福盛货值厚度足够,有8000亿的货值,基本分布在粤港澳区域,虽然说这些项目有收购的,以收购项目为主的开发比较缓慢,但是基本的量还在,8000亿货值还在,也就是说如果通过五年的去化,可以很轻松的达到4000多亿,而且货值还在不断往上滚动,通过投资飞虎队的资金作用,使得整个企业向上冲的速度是非常快的,大家都有意愿往上冲,无论是通过机制上的优势还是资源上的优势,带动整个企业往上走,这也是这个时代给了这些企业机会,整个地产趋势还是稳中向上的过程。▼▼▼

  谢谢张博。今年是资管新规落地,我们看到中小型房企融资的压力比较大,4月份信托融资规模已经下得很快了,张博对于今年往后看房企融资的难度是怎么判断的?房企的现金流,包括不同规模房企资金链的紧张程度您是怎么判断的?【张博士】:

  当前静态的时间点来看,企业本身的资金情况是历史上比较好的阶段,无论是负债还是净负债率还是现金短债的比例,包括资产负债率,静态看还是处在比较好的阶段。第二点是我觉得现在所有的房企必须得要重视现金流和资金的问题,无论资金有多好,一定要为极端情况出现做比较充足打算,而且这种趋势可能已经出来了,后面可能会比现在更加艰难。极端的情况是什么样?如果出现一些银行,两三个月不再给你续发原来的贷款,能不能保证企业的正常运行?一旦出现了极端情况,一定要能保证企业正常运行。前30强企业因为有强大的回款现金流支撑,我们觉得问题不是特别大,30到50名企业的问题,因为大家还是在往上冲,现金流的回流还是比较迅速,也不是特别大。除了前五十强,如果没有比较好的现金流保障,或是没有做过自己的现金流方面的压力测试,我觉得要尽早做。这里存在另外一点,当前市场环境和政策环境下,房企回款的情况还是保持比较好的状态,原来回款率一年做到70%到80%就算比较高了,很多企业回款率都能达到90%甚至90%以上,这是因为我们现在限价、限购,我们进行了

  充足的资格审核,而且大部分的银行对于购房抵押贷款的态度还是相对比较温和的,整个市场卖房回收现金还是比较迅速,因为限价,也会附带一些付款条件,包括大额定金的支付,实际上都是有效的使得回款加速,回款的比例还是比较快的。也就是说销售的金额相对比较快速的转化为回款,这点是现在房企比较好的点,但是的确整个的融资环境在恶化,资管新规出来以后,涉房企业的负债有针对性的调控,我们用股来融资,基本上公开市场上比较难,发行公司债,涉房企业也要涉及到比较严格的审核,公司债的利率也在往上走,不往上走不适合公开的发行。除了股和债之外,通常用的表外、非标,基本上不是全部绝迹,

  但是量也是原来10%、20%的水平,下降的速度还是比较快的,包括海外的债也受到一定的限制,现在供应链金融会做一些应付帐款的融资,ABS或是以持有型物业的类REITs、ABS、CMBS这些还是比较顺畅的发行,包括长租这块还是会发行,但是实际上对于现金流的补充作用是非常有限的。开发债方面相对比较松,但是一定要做好资金面的测试,要把这块重视起来。问答环节Q&A

  我有两个问题想咨询:第一,整个行业的流动性趋紧,对于整个行业会有很多种渠道直接融资,我们越来越看到龙头房企,大规模的房企融资的优势会越来越明显,相对于刚才中小型的房企我们是怎么应对的?对于他们来说资金面怎么运作?

  中小型房企我是这么看,整个企业未来不能说是高度集中,相对于历史上房企的集中度来说,提升的速度还是很迅速的,前30的房地产企业如果能够占70%的份额,相信剩下30%的市场份额大概100家企业可以占有,包括地方上再去掉一些地方性的龙头和地方性的国有企业,大部分中小企业最后都会退出市场,这轮整个融资收紧,应该是中小企业开始退出市场的通道开始打开了。在融资趋紧的情况下,的确很多中小型的企业,一年大概卖一百五六十亿,大概有四五个、五六个项目的企业,他们逐步也开始寻找一些退出的方式,我们上一轮退出,房企开始转型的时间点,我们看是从2014年、2015年,也是行业比较困难的周期。当时行业的销售还是相对比较困难,限购限贷对于行业的影响还是比较大。我们中小型房企逐步退出的态势,我们对于中小型房企,突然的出现大量非主动因素,出现了资金链断,我觉得也不是我们现在观察到的,大部分现在中小型房企还是处于休眠的状态,没有往上冲的意愿,还是想要把现有的手头能够维持下去,偶尔找一些机会性的土地进行投资,这些企业还是处于半休眠的状态,最有可能的退出方式是把他们的项目,或是以项目的方式、以整个公司股权的方式跟大型房企合作,做得好的就收购别人,做得不好的就会被别人收购。第二,三、四线城市是体系的回暖,不是偶发的因素,三、四线城市把时间再往前推,三四线年开始,三四线年都是在走一个比较衰退的周期,这里面是体系性的衰退,为什么是体系性的衰退?2009、2010、2011年这三年,三、四线的城市,他们供应的大量的土地,大部分城市是一年供给两到三年的时间去化,土地的供应量非常大,而且土地大部分是供应在三四线城市的新区,这些新区存在一个问题,政府的配套还没有及时跟上,一个区域培育最起码需要五到六年的时间,2011、2012年甚至到2014年、2015年,2014年的配套还没有太成熟,配套这块没有跟上,意愿也不充足,吸引力不在,第三个因素,企业在三四线企业套牢,当时拿地的地价并不是很低,房价波动还是比较大的,波动完了以后,三四线市场的项目难以推进,同时在一二线市场又是非常好的市场,11到16年,虽然一二线有一些波动,整个市场还是一路向上的,占了一二线就没有任何问题,所以说企业开始退出来,金融机构看他企业逐步退出,金融机构也逐步从三四线市场逐步退出。三四线市场应该是体系性的衰退,无论是地方政府做的配套,包括供地的规模,再包括三四线市场开发商的介入和金融机构的重视,都是处于非常低的水平。

  2014年还是有了棚改,2015年、2016年棚改逐步出现一些货币化的因素,我们觉得都是正面的。不容忽视的是体系,第一个,在2013年之后,三、四线年三四线城市的市场开始收缩供地,因为我们也已经看到了,这三年来看,土地的供应的确在三四线市场不是太多,现在表现比较好的长三角城市三四线市场的土地供应为零,供应量受到一定的限制,再加上大家逐步发现,三四线市场没有价格上的上涨,还是有一定的量,而且一二线拿地难度开始增长之后,开发商开始逐步往回走,金融机构发现三四市场2016年之后有一定的复苏,也开始介入到三、四线项目,此前一提三四线项目大家都不会投,三四线整个的市场,加上棚改和棚改货币化的驱动,出现了体系化的恢复,现在看到三四线市场处在供应相对偏紧的状态,2016年、2017年还是受到建设用地指标的约束,三、四线市场的供应还是偏紧的,我们觉得2016年开始三、四线市场的回暖就是趋势性的、体系性的回暖,2019年底、2020年底三四线市场不会出现比较大的变化,再往后面看,还得要看数据上的变化。三四线市场是可以具有一定的持续性。▼

  现在融资趋紧,销售还可以,二线消费还不错,展望未来,如果销售进一步下滑的话,龙头还是在不断的集中,后面整个房地产资金情况有一定下降导致整体房地产的量价都有下降,导致整体价格下降?或是您判断一下,整体房地产价格,快速下降有可能会出现在什么时候?我们不太担心量了下滑,量的下滑可以对冲集中度提升,主要投30强的房企。【张博士】:

  一二线市场出现波动的情况,主要是在于二手房,现在来看,二手房成交量水平还是相对比较稳定的,包括价格的水平还是比较稳定,我原来比较担心二手房,如果二手房的情况进一步下降,现在限价的规模下,一、二手房的倒挂消失了,甚至二手房相对一手房有一定的竞争力,可能会对一手房产生一定的影响。目前的情况来看,房子还是比较稀缺的。而且我们一直有一个观点,一个城市、一个区域的房地产成交应该有自然的、常态的成交量。像上海,我认为它一年成交商品住宅,无论是一手房、二手房,加起来应该是50万或者60万套,应该有这样的常态成交量。现在来看,大部分的成交,新房的成交都是非常非常偏低的,在一二手房的比例来看。大量的二手房满足新房的需求。未来如果二手房的成交下来,或是价格下来,出现比较大的价差,会影响到一手房,现在一二线城市并没有发现这个情况出现。▼▼▼

  如果展望,有没有什么情况促进二手房下跌,导致整体新房也会有销售的问题,我比较担心这个风险。【张博士】:短期内至少从现在来看不会存在,从逻辑上来说,是整体成交量还是不能满足基本的需求,二手房也是崩得比较紧,供求相对比较平衡,一手房是特别紧,未来即使会出现需求的下降,我觉得也不会首先出现在新房上,还是首先出现在二手房上,这个时间点会给我们留相对比较充足的过渡过程,我们会观察到二手房的价格出现比较明显的下降。

  价格短期内也是下不来,现在的供应来看到,去化周期还是偏紧。只有整个去化周期在18个月以上,我觉得才会出现价格上波动,但是从12个月到18个月,虽然只有半年的时间,对于去化周期的变动,这个时间会到两到三年。

  是不是看二手房的价格和库存,这两个因素判断一手房有下跌的风险?【张博士】:

  谢谢张博士,今天时间的关系提问暂时进行到这里,非常感谢张博和大家分享很多精彩的观点,今天月度电话会议到此结束。感谢大家。———— / END / ————

  中国房地产战略服务领域领导者,专注于为房企提供发展战略、运营策略顾问服务,已成为65%以上百强房企的顾问伙伴。